Guide bailleur
Révision de loyer et IRL : mode d'emploi
Réviser le loyer en cours de bail est un droit — mais un droit encadré : il faut une clause de révision, respecter le plafond de l'indice de référence des loyers (IRL), agir dans l'année, et vérifier que le logement n'est pas gelé par son DPE. Voici les règles, puis un calculateur pour obtenir le montant exact.
1. À quelles conditions peut-on réviser le loyer ?
La révision annuelle n'est possible que si une clause de révision figure au bail. Elle intervient alors une fois par an, à la date convenue (souvent la date anniversaire du contrat), et son ampleur est plafonnée par la variation de l'indice de référence des loyers (IRL) publié chaque trimestre par l'INSEE (article 17-1 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989). Sans clause, aucune révision en cours de bail : l'ajustement ne pourra se faire qu'au renouvellement, dans les conditions plus strictes de l'article 17.
2. Le délai d'un an, à ne pas laisser filer
La révision n'est jamais rétroactive et le retard se paie cher : si le bailleur ne manifeste pas sa volonté de réviser dans le délai d'un an suivant la date de révision prévue, il est réputé avoir renoncéà la révision pour l'année écoulée (article 17-1, I). La révision qu'il demandera ensuite ne prendra effet qu'à la date de sa demande, sans rattrapage du passé. Concrètement : notez l'échéance et appliquez la révision à l'heure.
3. Quel indice utiliser, et comment calculer ?
La formule est simple : nouveau loyer = loyer en cours × (IRL du trimestre de référence de la nouvelle révision / IRL du même trimestre un an plus tôt). Le trimestre de référence est celui fixé au bail (à défaut, le dernier IRL publié à la date de signature). On compare donc toujours un trimestre à son équivalent de l'année précédente.
Calculateur de révision IRL
Renseignez le loyer actuel et les deux valeurs d'IRL (choisissez un trimestre dans la liste pour pré-remplir la valeur INSEE, ou saisissez-la à la main). Le résultat est indicatif — il ne remplace pas la vérification des indices officiels.
Renseignez le loyer et les deux valeurs d'IRL pour obtenir le loyer révisé.
Valeurs d'IRL à jour au 2026 T2 (source : INSEE, série 001515333). Calcul indicatif : nouveau loyer = loyer × (nouvel IRL / IRL de référence).
4. Le gel des passoires thermiques (DPE F et G)
Depuis la loi Climat et résilience, la révision — comme toute augmentation ou majoration du loyer — est interdite pour les logements classés F ou Gau DPE. Le gel s'applique aux baux conclus, renouvelés ou tacitement reconduits depuis le 24 août 2022en France métropolitaine (article 17-1, III de la loi n° 89-462, issu de la loi n° 2021-1104). Avant toute révision, vérifiez la classe du DPE : sur une passoire thermique, la clause de révision est neutralisée tant que le logement n'est pas amélioré.
5. Comment notifier la révision au locataire ?
La révision joue automatiquement à sa date si la clause le prévoit, mais en pratique on informe le locataire par écrit du nouveau montant et du détail du calcul (ancien loyer, indices, trimestre de référence). Une fois le loyer révisé encaissé, la quittance de loyer reprend le nouveau montant. Pour l'ensemble des obligations du bailleur en direct, voir le guide gérer sa location sans agence.
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