Loyer impayé : la procédure complète, étape par étape

La chronologie, étape par étape

1. 1. Relance amiable

   Dès les premiers jours de retard

   Un courrier ou un e-mail cordial suffit dans la grande majorité des cas : oubli, virement en retard, difficulté passagère. Gardez une trace écrite de la relance.

2. 2. Mise en demeure

   Si la relance reste sans réponse

   Une lettre recommandée avec accusé de réception « portant interpellation suffisante » du bailleur vaut mise en demeure (article 1344 du code civil), sans commissaire de justice. Elle date le litige et fait courir l'intérêt au taux légal (article 1344-1). Aucune pénalité de retard ne peut être réclamée : les clauses pénales contre le locataire sont réputées non écrites (article 4 de la loi du 6 juillet 1989).

3. 3. Commandement de payer

   Si la dette persiste et si le bail a une clause résolutoire

   Signifié par un commissaire de justice, il ouvre le délai de régularisation : 6 semaines pour les baux conclus, renouvelés ou tacitement reconduits depuis le 29 juillet 2023, 2 mois pour les baux antérieurs (article 24 de la loi n° 89-462 ; la réduction issue de la loi du 27 juillet 2023 ne s'applique pas aux baux en cours — Cour de cassation, avis du 13 juin 2024, n° 24-70.002). Le commissaire de justice signale le commandement à la Ccapex.

4. 4. Saisine du juge (assignation)

   Passé le délai sans régularisation

   La résiliation n'est jamais automatique. Le bailleur fait assigner le locataire devant le juge des contentieux de la protection ; l'assignation est notifiée au préfet au moins six semaines avant l'audience (article 24). Le juge peut constater la résiliation du bail, ou accorder au locataire des délais de paiement (article 1343-5 du code civil) qui suspendent les effets de la clause résolutoire tant qu'ils sont respectés.

5. 5. Commandement de quitter les lieux

   Après un jugement d'expulsion

   Signifié par commissaire de justice, il laisse en principe deux mois au locataire pour partir. L'expulsion forcée suppose ensuite, si nécessaire, le concours de la force publique demandé au préfet.

6. 6. Trêve hivernale

   Du 1er novembre au 31 mars

   Aucune expulsion ne peut être exécutée pendant cette période (article L412-6 du code des procédures civiles d'exécution), sauf relogement adapté assuré ou entrée dans les lieux par voie de fait. La procédure, elle, peut se poursuivre : seule l'exécution de l'expulsion est suspendue.

Les erreurs à ne pas commettre

• Attendre.Chaque mois d'inaction alourdit la dette et réduit les chances de récupération.
• Se faire justice soi-même(changer la serrure, couper l'eau ou l'électricité) : c'est un délit, même face à un locataire de mauvaise foi.
• Réclamer des pénalités de retard: dans un bail d'habitation, ces clauses sont réputées non écrites — seul l'intérêt au taux légal court, à compter de la mise en demeure.
• Confondre mise en demeure et commandement de payer : la mise en demeure ne déclenche pas le délai de la clause résolutoire ; seul le commandement signifié par commissaire de justice le fait.

Passer à l'action : relances et mise en demeure

Les deux premières étapes se règlent sans frais et sans intermédiaire. Nos modèles de lettre de relance et de mise en demeure sont prêts à copier, avec les mentions indispensables. Et une fois la dette régularisée, pensez à délivrer la quittance de loyer correspondante.

Questions fréquentes